ダイジェスト
1990年：土地神話の崩壊
1995年：『不動産特定共同事業法』にて、不動産小口化商品を販売する業者・商品に規制
1998年：『特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律（旧SPC法）』制定
初めて公式に不動産証券化を促進する仕組みが作られた
2001年：『投資信託および投資法人に関する法律（投信法）』制定
J-REITの組成が可能になり、不動産証券化の市場規模が急拡大
土地神話の崩壊（1991年）
日本の地価は高度経済成長に伴って上昇し、土地は「右肩上がりに上昇する特別な資産」と思われていました。これが土地神話と言われています。
そして、1990年前後は東京のオフィスが不足するという予測が広がり、地価はGDPの成長率を大きく上回って上昇しました。しかし、バブル崩壊とともに、地価は大きく値下がりし、土地神話も崩壊することとなります。
『不動産特定共同事業法』制定（1995年）
不動産小口化販売する業者や商品に規制
バブル期は、「不動産は必ず値上がりする」と信じられていたこともあり、多くの悪徳業者が不動産を販売していました。
特に人気だったのが、不動産を小口化して、一般の個人でも手が届くようにした商品です。
しかし、これがバブル崩壊とともに大きな損失を生み出すことになりました。
そこで政府は『不動産特定事業法』を制定し、不動産小口化商品を扱う業者や商品を規制できるようにしました。
『特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律（旧SPC法）』制定（1998年）
初めて公式に不動産証券化を促進する仕組みが作られた
バブル崩壊後、損失を被ったのは銀行などの金融機関も同じです。
多くの金融機関も土地神話を信じていたため、不動産を担保に貸出を行っていることが多かったのですが、バブル崩壊後それは不良債権となり、多くの銀行が破綻しました。
そこで政府は『特定目的会社による特定資産の流動化に関する法律（旧SPC法）』を制定し、不良債権となってしまった不動産の処理を行いやすくしました。
これは、日本で初めて不動産の証券化について明記した法律で、不動産証券化が進むきっかけとなります。
『投資信託および投資法人に関する法律（投信法）』制定（2001年）
J-REITの組成が可能になり、不動産証券化の市場規模が急拡大
2000年頃になると、地下の下げ止まりが始まり、再び不動産が投資の対象として注目を集めるようになりました。
同時期に『投資信託および投資法人に関する法律（投信法）』が制定され、日本版の不動産投資信託（J-REIT）が登場し、証券市場に上場をしました。ここから数多くの不動産ファンドが設立され、不動産証券化市場が急拡大します。
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