不動産と防災

防火・防災管理

防火対象物

防火対象物とは、火災予防行政の対象となる建築物のことを指し、主に以下の2種類に分けることができます。

特定防火対象物：老人ホーム・病院・幼稚園等の、災害弱者を収容する施設
防火対象物：百貨店・旅館・地下街等の、不特定多数に利用される施設

防火管理

防火管理とは、火災による被害の防止・軽減を担うことです。

防火管理が義務付けられている防火対象物は、主に以下の通りです。

収容人数が10人以上で、老人ホーム・障害者支援施設等の特定防火対象物
収容人数が30人以上で、上記以外の特定防火対象物・防火対象物
収容人数が50人以上の非防火対象物

防災管理

防災管理とは、地震や津波などの火災以外の災害による被害の軽減を担うことです。

防災管理が義務付けられている防火対象物は、主に以下の通りです。

学校・病院等、用途が単一の防火対象物で共同住宅・倉庫等を除くもの
1. 11階以上で延べ面積が10,000㎡以上
2. 5〜10階で延べ面積が20,000㎡以上
3. 4階以下で延べ面積が50,000㎡以上
飲食店・物品販売所等、用途が複合して存する防火対象物
- 防災管理対象物の用途部分が、上記3点のいずれかに該当するもの
地下街で延べ面積が1,000㎡以上のもの

管理者

防火管理者

防火管理者とは、火災による被害の防止・軽減を担う人のことで、以下の責務を負います。

消防計画の作成
年1回以上の避難訓練の実施（特定建築物の場合は年2回）
消防設備の点検・整備　等

防火管理者には甲種・乙種があり、甲種防火管理者が必要な施設は以下の2種類です。

収容人数が30人以上・延床面積が300㎡以上の特定防火対象物
収容人数が50人以上・延床面積が500㎡以上の非特定防火対象物

なお、収容人数が300人以上の特定防火対象物の管理をする甲種防火管理者は、5年以内ごとに講習を受ける必要があります。

防災管理者

防災管理者とは、地震や津波などの火災以外の災害による被害の軽減を担う人のことです。

平成21年（2009年）に選任が義務付けられ、防火管理者との兼任が義務付けられています。

管理権原者

管理権原者とは、防火管理者・防災管理者の任命責任を負う人のことです。

あくまで所有者や入居者がなるものであり、管理業務受託者は、管理権原者になることができません。

防火区画

防火区画とは、火災の拡大を防止するために、建築物の一定の部分を防火性能の高い壁等で区切った区画のことです。

11階以上の高層階は、消防車のはしご車が届かないため、小さな面積での区画が必要となります。

防火対象物点検

防火・防災管理者は、防火対象物を点検させる義務があります。

頻度：1年ごとに1回（特例認定を受けた場合は3年ごとに1回）
点検者：1級または2級建築士、防火設備検査員
点検物：防火設備（防火扉・防火シャッター等。常閉式のものは除く。）

地震対策

構造

地震対策に関する建物の構造は以下の3種類です。

耐震構造：建物の強度と粘りで地震力に対して抵抗する構造
免震構造：建物の基礎にダンパー等を設置することにより、建物の揺れを低減する構造
制振構造：建物の内部にダンパーや重り等を設置することにより、建物の揺れを低減する構造

歴史的建造物の保存には、『免震レトロフィット』と呼ばれる免震建築物が増えてきています。

耐震診断

建物の経年劣化具合によって、耐震診断が行われます。

3次診断まであり、建物の規模・用途に応じて分離されています。

耐震性能の判断数値としては、予想される最大規模の地震が来た時に、どの程度の物的損失額となるかを図るPML値（Probable Maximum Loss）が用いられます。

非常用設備

非常用エレベーター

建築基準法で、高さ31mを超える建築物に設置し、以下の特殊構造を備えるよう義務付けられています。

防火性能区画とする
予備電源を確保
カゴ呼び戻し装置の装備
定格速度は60m/分とする

避難階段

避難階段とは、階段・階段室を耐火構造とし、安全に避難できるように配慮された直通階段のことです。

さらに安全性を高めるために、附室またはバルコニーを設置したものを特別避難階段といいます。

15階以上または地下3階に通づる直通階段は、特別避難階段にする必要があります。

避難経路

避難経路とは、建築物から屋外に出るための安全な経路のことです。

屋外避難階段や道路への通路は、幅員1.5m以上が確保されている必要があります。

感染症対策

新型インフルエンザ

新型インフルエンザについては、毎年流行してきた季節性インフルエンザより感染力が高く、事業者に推奨される行動のガイドラインを発表しています。

第一段階（海外発生期）：業務縮小・取引業者への情報提供
第二段階（国内発生早期）：不要不急の業務縮小・事業継続のため人員体制等の変更
第三段階（感染拡大期）：不要不急の業務停止・事業継続のため人員体制等の変更
第四段階（小康状態）：業務体制の立て直し

レジオネラ感染症

レジオネラ感染症は、レジオネラ菌を原因とする感染症で、感染症予防法で対策が定められています。

藻類の発生を防ぐため、冷却塔の適時強制排水・薬剤投入・洗浄を行う
循環式の浴槽がある施設は、定期的な清掃・消毒を行う