都市計画法とは
都市計画法とは、住み良い街づくりをするための法律です。
まちづくりをする場所を決める都市計画に関する基本方針や、土地利用に関するルール等を定めています。
区域区分
都市計画区域
都市計画法では、街づくりをする必要のある場所等を以下の分類で区分しています。
- 都市計画区域：総合的に整備・開発を行う必要のある区域
- 市街化区域：すでに市街地を形成している・10年以内に市街化を図るべき区域
- 市街化調整区域：市街化を抑制すべき区域
- 非線引都市計画区域
- 準都市計画区域：無秩序な開発が行われると懸念される区域
- 区域外
また、都市計画区域では、土地の造成行為が都道府県知事の許可制となっています。
| 市街化区域 | 原則として1,000㎡以上の開発行為が許可制 |
| 市街化調整区域 | 規模に関わらず許可制 |
| 非線引都市計画区域 | 原則として3,000㎡以上の開発行為が許可制 |
| 準都市計画区域 | 原則として3,000㎡以上の開発行為が許可制 |
なお、以下のケースは許可不要です。
- 土地区画整理事業・市街地再開発事業等の役所主導の事業
- 土地の譲渡・分筆のような権利の変更
用途地域
市街化区域では土地の用途を使い分けるために、用途地域を定めています。
- 住居系用途
- 第一種・第二種低層住居専用地域：低層住宅にかかる良好な住居環境を保護。住居専用地域。
- 田園住居地域：農業の利便性を考慮しつつ、低層住宅にかかる良好な住居環境を保護。農産物直売所等、農業関係の建物の建設が可能。
- 第一種・第二種中高層住居専用地域：中高層住宅にかかる良好な住居環境を保護。一定の店舗や病院・大学等の建設が可能。
- 第一種・第二種住居専用地域：住居の環境を保護。大型の店舗、第二種はカラオケやパチンコ屋の建設が可能。
- 準住居地域：道路の沿道における住居環境を保護。自動車関連施設等の建設が可能。
- 商業系用途
- 近隣商業地域：近隣の住居環境を保護する商業地域。日用品の供給を行う店舗や小規模の工場の建設が可能。
- 商業地域：商業の利便を増進させる地域。デパート・映画館等の建設が可能。
- 工業系用途
- 準工業地域：環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進させる地域。印刷工場等の建設が可能。
- 工業地域：工業の利便を増進させる地域。学校やホテルの建設ができない。
- 工業専用地域：工業の利便を増進させる地域。住宅や店舗の建設ができない
用途地域は、市街化区域は必ず定めるのに対し、市街化調整区域には原則として定めないこととされています。
また、建築基準法により、用途地域によって建設できる施設が決められています。
詳細は以下の記事をご参照ください。
特例地区
特例容積率適用地区
他の敷地で未利用となっている容積率を、離れた土地に移転することができる地区です。
都心部の建築物の容積率を活用し、都心部の高度利用を図るために制定されており、主に以下の特徴があります。
- 低層住居専用地域と工業専用地域を除いた、用途地域内で定められる
- 容積率の移転は、同一敷地であっても、何度でも行うことができる
『パレスホテル建替え計画』で用いられました。
高度地区
建物の高さの最高限度・最低限度を定める地区のことです。
高度利用地区
都心部の高度利用を図るために、以下の限度を定める地区のことです。
- 建築物の容積率の最高限度・最低限度
- 建蔽率の最高限度
- 建築面積の最低限度
- 壁面の位置の制限
高度地区との併用制定はできません。
市街地再開発事業や住宅街区整備事業と併用して制定されることが多いです。
特定街区
街区を統一感ある街にするための制限で、容積率・高さ・壁面の位置等が定められます。
- 地区計画の決定には、地権者の同意が必要
- 整形な街区に対して定められることが多い
西新宿の高層ビル群等で用いられました。
都市再生特別特区
建築制限を一旦棚上げし計画策定の自由度を上げ、都市再生のために高度利用を図る地区です。
以下の規制が定期用除外されます。
- 用途制限
- 容積率制限
- 車線制限
- 高度地区による高さ制限
- 日陰規制
渋谷ストリームの建設で用いられました。
防火地域・準防火地域
商業地や木造密集住宅地等、建築物の密集している市街地において、建築物の構造制限を規定した地域です。
建築規制は、建築基準法に基づいて行われています。詳細は以下の記事をご参照ください。
景観地区
市街地における良好な景観形成を目的に、区市町村が定める地区です。
建築物の形態・意匠に関する制限や、高さ制限・壁面の位置等について定めることができます。
生産緑地地区
市街化区域内の農地等を保護することで、公害・災害の防止を図るための地区です。
指定を受けることで、固定資産税・都市計画税・相続税等について、軽減税率が適用されます。
指定後30年を経過した時や、主たる農林漁業従事者が死亡・故障した場合は、区市町村に対して、土地を直で買い取るよう申し出をすることができます。
地区計画
地区計画は、地域特性に応じてきめ細やかなまちづくりを進めるための制度です。
以下の工事等をするものは、市町村長に工事着手の30日前までに、届出をする必要があります。
- 土地の区画形質の変更
- 建築物の建築
- 工作物の建設
再開発等促進促進区
地区地域で定められる計画の一つで、総合的な市街地再開発を行うことを図る地区です。
用途地域内でのみ定めることができ、建物の用途制限や容積率の緩和がされます。
六本木ヒルズや東京ミッドタウンの開発等で用いられました。
都市計画に関する関連法
総合区域法
民間企業を活用して、国際競争力や地域力向上を図る法律です。
政府が政策資源を集中させて支援する地域を、総合特区として定めており、以下の 2種類があります。
- 国際戦略総合特別区域：内閣総理大臣により政令指定され、トップダウン方式で改革を行う区域
- 地域活性化総合特別区域：自治体等が提案し、ボトムアップ方式で改革を行う区域
都市再開発法
都市機能の更新を図るために、市街地再開発等について定めた法律です。
市街化再開発事業は、以下の 2種類です。
- 第一種市街地再開発事業：権利変換を行う事業。
区域の要件は、耐火建築物の合計面積が、全建築面積の1/3以下等。 - 第二種市街地再開発事業：管理処分を行う事業。
区域の要件は、災害対策の緊急性が高く、区域面積が0.5ha以上である等。